Projeden Ev Almak: Ön Ödemeli Konut Satışında Haklarınız

Henüz inşaatı bitmemiş bir konutu satın almak, Türkiye'de ön ödemeli konut satışı olarak tanımlanıyor ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un özel hükümlerine tabi. Bu hükümler alıcıyı, projenin gecikmesi ya da hiç bitmemesi ihtimaline karşı koruyor.

Aşağıdakiler genel bilgilendirmedir, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Sözleşmenizi imzalamadan önce metni bir avukata okutmanız her zaman doğru olur.

Sözleşme resmî şekle tabi

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, elde yazılıp imzalanan sıradan bir belge değil. İki geçerli yol var:

• Tapu siciline şerh edilen yazılı sözleşme
• Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi

Bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme satıcıyı bağlar ama tüketiciyi bağlamaz. Yani satıcı, kendi yol açtığı şekil eksikliğini kendi lehine kullanamaz.

14 gün: cayma hakkı

Sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde, hiçbir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabilirsiniz. Satıcı, cayma bildirimini aldığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde ödediğiniz tutarı iade etmek zorunda.

24 ay: sözleşmeden dönme

Cayma süresi geçtikten sonra da elinizde bir hak kalıyor. Devir ya da teslim tarihine kadar, en fazla 24 ay içinde, yine gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilirsiniz. Bu durumda satıcı sözleşme bedeli üzerinden bir tazminat alıyor ve oran, sözleşmeden ne kadar süre sonra döndüğünüze göre değişiyor:

• İlk 3 ay içinde: yüzde 2
• 3 ile 6 ay arası: yüzde 4
• 6 ile 12 ay arası: yüzde 6
• 12 ile 24 ay arası: yüzde 8

Buna vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülükler ekleniyor. İade süresi burada daha uzun: satıcının 180 günü var.

30 konut ve üzeri projelerde teminat zorunlu

Bir projede satışa konu bağımsız bölüm sayısı 30 ve üzerindeyse, satıcı ön ödemeli satışa başlamadan önce teminat sağlamak zorunda. Seçenekler şunlar:

• Bina tamamlama sigortası
• Banka teminat mektubu
• Hakediş sistemi
• Bağlı kredi

30'un altındaki projelerde bu zorunluluk yok. Bu yüzden küçük projelerde satıcının kim olduğu ve geçmişte ne teslim ettiği daha da önemli hâle geliyor.

Sorulacak ilk soru şu: bu projede teminat hangi yöntemle sağlanmış ve belgesini görebilir miyim?

Teslim süresi 48 ayı geçemez

Sözleşmede belirtilen devir veya teslim tarihi, sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı aşamaz. Sözleşmenizde bundan uzun bir süre yazıyorsa o hüküm geçerli değildir.

İmzadan önce kontrol listesi

• Sözleşme tapuya şerh mi edildi, yoksa noterde satış vaadi mi düzenlendi
• Teminat hangi yöntemle sağlandı, belgesi nerede
• Teslim tarihi ne, gecikme hâlinde ne oluyor
• Bağımsız bölümün projedeki yeri, brüt ve net alanı
• Ortak alanlar neler, nasıl işletilecek
• Yapı ruhsatı alınmış mı, tarihi ne

Tapu ve ruhsat terimleri kafanızı karıştırıyorsa kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskan farkını anlattığımız yazıya göz atabilirsiniz.

Özay Grup Yatırım'da durum

VIP Tower Elora inşaat hâlinde ve 2027 yazında teslim edilecek. The Capital ise henüz lansman yapılmadı; projesi belediye onayında ve satış süreci başlamadı.

Tamamlanmış ve devam eden bütün projeleri projelerimiz sayfasından inceleyebilirsiniz.

Kaynak: T.C. Ticaret Bakanlığı, Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri Hakkında Bilgilendirme