Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve İskan: Tapuda Ne Yazdığını Anlamak

Konut ararken en sık karıştırılan üç terim: kat irtifakı, kat mülkiyeti ve iskan. Üçü de tapuyla ilgili ama farklı şeyleri anlatıyor. Aradaki farkı bilmek, aldığınız şeyin tam olarak ne olduğunu bilmek demek.

Kat irtifakı: henüz bitmemiş yapı üzerindeki hak

Kat irtifakı; inşaatı tamamlanmamış ya da yapı kullanma izni alınmamış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde kurulan ön nitelikli mülkiyet hakkı. Tapu kaydında taşınmazın cinsi hâlâ arsa olarak görünür.

Yani kat irtifaklı bir tapu şunu söyler: bu arsada yükselecek yapıda şu bağımsız bölüm sizin olacak. Yapının kendisi henüz hukuken kullanıma açık değildir.

İskan: yapının kullanılabilir olduğunun belgesi

İskan, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsatına ve onaylı projesine uygun biçimde tamamlandığını ve kullanılabileceğini gösteren belge. Belediyeden alınır.

İskanı olmayan bir yapıda elektrik ve su aboneliğinden kredi kullanımına kadar pek çok işlem sorun çıkarır.

Kat mülkiyeti: nihai ve tam mülkiyet

Yapı tamamlanıp iskan alındıktan sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüşür. Artık tapuda cins arsa değil bina olarak görünür ve elinizdeki hak geçici değil, tam mülkiyettir.

Geçiş nasıl oluyor

• Yapı, ruhsatına ve onaylı projesine uygun biçimde tamamlanır
• Belediyeden yapı kullanma izin belgesi alınır
• Kat maliklerinden birinin başvurusu ya da yetkili idarenin belgeyi tapu müdürlüğüne göndermesiyle kayıt resen kat mülkiyetine çevrilir

Başka belge istenmez. Başvuru için yapı kullanma izin belgesi ve dilekçe yeterlidir. İskan alınmadan, yapı bitmiş olsa bile kat mülkiyeti kurulamaz.

Beş yıl kuralı

Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda beş yıl içinde yapı kullanma izni alınmazsa, kat irtifakı sona erer ve tapu kaydından terkin edilir. Bu, uzayan inşaatlarda alıcı açısından ciddi bir uyarı işaretidir.

Kat irtifakı bir söz, kat mülkiyeti bir sonuçtur. Aradaki mesafeyi kapatan tek şey iskandır.

Alırken ne sormalı

• Tapuda kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi yazıyor
• Kat irtifakı ise ne zaman kurulmuş, beş yılın neresindeyiz
• Yapı ruhsatı hangi tarihli, süresi uzatılmış mı
• İskan başvurusu yapıldı mı, eksik varsa ne

Tamamlanmış proje ile devam eden proje arasındaki fark

Bu ayrım pratikte şuna denk geliyor. VIP Tower Beytepe ve VIP Tower Ovacık tamamlanmış projeler. VIP Tower Elora ise inşaat hâlinde ve 2027 yazında teslim edilecek.

İnşaat hâlindeki bir projeden alım yapacaksanız, ön ödemeli konut satışındaki yasal haklarınızı anlattığımız yazı işinize yarayacaktır.

Kaynak: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü